Tolhuislaan 22, Etten-Leur

Tolhuislaan 22 – Comfortabel wonen met ruimte, licht en energiezuinigheid

Wonen aan de Tolhuislaan 22 betekent ruimte, licht en comfort, met alles binnen handbereik. Deze goed onderhouden tussenwoning uit 1971 heeft een woonoppervlakte van 116 m², een perceel van 157 m², vier slaapkamers, een zonnige achtertuin van ruim 70 m² en energielabel C. Dankzij de kunststof kozijnen met dubbel en HR-glas, dakisolatie, een HR-combiketel (2019) en betonnen vloeren op de begane grond én eerste verdieping woon je hier duurzaam en onderhoudsarm. En dat op slechts een paar minuten fietsen van het station, winkelcentrum en basisscholen.

Begane grond

Via de fraai aangelegde voortuin kom je bij de voordeur van de woning. Achter de deur ligt een tussenhal met de meterkast, voorzien van vijf groepen, twee aardlekschakelaars, slimme meters voor gas en elektra en een dubbel stopcontact. Er is genoeg ruimte om een kapstok te plaatsen, zodat jassen en tassen direct een vaste plek hebben.

Vanuit de tussenhal loop je door naar de centrale hal, die toegang geeft tot het toilet, de trapopgang, een trapkast, de keuken en de woonkamer. Het toilet is volledig betegeld en uitgerust met een zwevend toilet en een fonteintje. Onder de trap bevindt zich een vaste kast, ideaal voor voorraad of speelgoed dat je snel wilt opbergen.

De woonkamer is heerlijk licht en ruim, met een oppervlakte van bijna 29 m². De grote raampartij aan de achterzijde en de erker aan de voorzijde zorgen voor een fijne, open sfeer waarin je makkelijk een gezellige zithoek én een ruime eettafel kwijt kunt. De woonkamer is afgewerkt met een parketvloer, deels gegranolde en deels gestucte wanden en een MDF-plafond. In de achtergevel bevindt zich een groot kozijn met een loopdeur naar de tuin, zodat je op mooie dagen zo naar buiten stapt. Aan de voorzijde is een elektrisch rolluik geplaatst waarvan de lamellen kunnen kantelen — handig om het licht en de temperatuur precies te regelen zoals jij wilt.

De keuken is 2,53 meter breed en 2,99 meter diep en bestaat uit twee delen, beiden met een granieten werkblad, waardoor je lekker veel werk- en opbergruimte hebt. Aan de linkerkant vind je een laag keukenblok met een grote inductie kookplaat, afzuigkap, vaatwasser, spoelbak met kraan, onderkastjes en ruime lades onder het kookgedeelte. Ook de bovenkastjes zorgen voor extra bergruimte. Aan de rechterzijde is een werkblad met lades en een kastje, naast een hoger blok met daarin de koelkast en de combi-oven/magnetron. Een fijne keuken om samen te koken en te kletsen.

Tuin

De achtertuin bereik je zowel vanuit de woonkamer als de keuken. Met een diepte van 11,18 meter en een breedte van 6,27 meter is dit een heerlijke plek om buiten te zijn. Direct achter de woning ligt een groot terras waar je gemakkelijk een eettafel of loungeset kwijt kunt. Achter in de tuin, bij de berging, is nog een tweede terras — perfect om lekker te relaxen in het zonnetje. Twee plantenborders zorgen voor een groene uitstraling zonder veel onderhoud. Linksachter staat een stenen berging met elektra van 2,37 × 2,98 meter, ideaal voor fietsen, tuinspeelgoed en gereedschap. Via de poort aan de achterzijde kom je in de brandgang, handig voor als je met de fiets thuiskomt of het afval wilt wegbrengen.

Eerste verdieping

Op de eerste verdieping kom je op de overloop met toegang tot drie slaapkamers en de badkamer.
De slaapkamer linksachter is 2,53 meter breed en 2,99 meter diep en afgewerkt met een parketvloer, behangen wanden en een gestuct plafond. Een fijne kinderkamer of werkkamer, met genoeg ruimte voor een bed, bureau en kast.

De slaapkamer rechtsachter is met 3,34 meter diepte en 3,99 meter breedte lekker ruim en heeft dezelfde verzorgde afwerking, plus twee vaste kasten. Dit is de perfecte ouderslaapkamer — hier past met gemak een groot tweepersoonsbed met nachtkastjes en nog een extra kast, zonder dat het vol aanvoelt.

De slaapkamer aan de voorzijde meet 3,76 meter diep en 3,15 meter breed en beschikt eveneens over twee vaste kasten, een parketvloer, behangen wanden en een gestuct plafond. Dankzij het elektrische rolluik kun je de kamer eenvoudig verduisteren — ideaal als babykamer, speelkamer of logeerkamer.

De badkamer is 1,96 meter breed en 2,17 meter diep, volledig betegeld en voorzien van een wastafel, designradiator, douchecabine met thermostaatkraan en een zwevend toilet. De ruimte voelt verzorgd en praktisch aan, met alles wat je nodig hebt voor het gezin.

Tweede verdieping

De zolderverdieping bereik je via een vaste trap die uitkomt op de voorzolder. Hier hangt de HR-combiketel van het merk Remeha (2019), die in 2025 nog is onderhouden. Dankzij het dakraam valt er daglicht binnen en kun je hier goed ventileren. Aan de achterzijde is extra bergruimte voor koffers en dozen. De vloer is afgewerkt met vloerbedekking en de wanden zijn deels gegranold en deels gestuukt. Vanuit de voorzolder stap je de slaapkamer in van ruim 17 m² — groot genoeg voor een tiener, werkkamer of hobbyruimte. Aan de achterzijde is een kunststof dakraam met dubbel glas geplaatst, wat zorgt voor veel licht en een ruimtelijk gevoel.

Waarom je hier wil wonen

Tolhuislaan 22 is de ideale woning voor een jong gezin of stel met kinderwens dat op zoek is naar ruimte, comfort en een goed onderhouden huis met karakter. Met vier slaapkamers, een tuin op het oosten, kunststof kozijnen, energielabel C en een stenen berging met elektra heb je alles wat je nodig hebt. Parkeren kan voor de deur met vergunning, en binnen een paar minuten fiets je naar het station, winkelcentrum of een basisschool.

TOLHUISLAAN 22 IN HET KORT

• 116 m² woonoppervlakte
• 157 m² perceel
• 4 slaapkamers
• Bouwjaar 1971
• HR-combiketel 2019
• Tuin van ruim 70 m² op het oosten
• Stenen berging met elektra
• Geheel voorzien van kunststof kozijnen, dubbel glas en HR-glas
• Betonnen begane grond- en eerste verdiepingsvloer
• Dakisolatie
• Energielabel C
• Parkeren voor de deur met vergunning
• 4 minuten fietsen naar het treinstation
• 3 minuten fietsen naar het winkelcentrum
• 3 minuten fietsen naar een basisschool
• Meetrapport aanwezig
• Bouwkundig rapport aanwezig

BEZICHTIGING
Tijdens de bezichtiging nemen we alle tijd om je rustig door de woning te laten lopen en de sfeer goed te laten proeven. Zo krijg je de kans om écht te ervaren of dit de plek is waar jij jezelf ziet wonen. Ter voorbereiding is het handig om vooraf het MOVE-dossier door te nemen. Hierin vind je onder andere de vragenlijst, de lijst van zaken, de plattegronden en het bouwkundig rapport. Zo kom je goed geïnformeerd binnen en weet je precies waar je op kunt letten.

WONEN IN ETTEN-LEUR – EEN DORP MET STADSE GEMAKKEN
Etten-Leur is een levendige gemeente in West-Brabant met ruim 45.000 inwoners. De stad ontstond in 1968 uit de dorpen Etten en Leur en biedt nu de perfecte mix van historische charme en moderne voorzieningen. Zo begon Vincent van Gogh hier ooit zijn schilderscarrière en vind je in het centrum gezellige terrasjes, winkels en het Van Goghkerkje als herkenningspunt.

Voor dagelijkse boodschappen kun je terecht bij meerdere supermarkten, speciaalzaken en winkelcentrum Winkelhart Etten-Leur, met een breed aanbod aan winkels, horeca en diensten. Ook de weekmarkt op woensdag is populair. Daarnaast ligt het bruisende Breda op nog geen 15 autominuten afstand.

Qua onderwijs is er ruime keuze: van kinderdagopvang en basisscholen tot middelbare scholen zoals de KSE. Sportverenigingen, speeltuinen, een zwembad, skatepark en sportparken liggen verspreid over de wijken — ideaal voor gezinnen met opgroeiende kinderen. Ook recreëren kan volop in het nabijgelegen natuurgebied Pagnevaart of aan de Westpolderplas, waar je kunt wandelen, fietsen of gewoon genieten van de natuur.

De bereikbaarheid is uitstekend: via de A58 zit je zo richting Breda, Roosendaal of Tilburg, en met de trein ben je snel in Rotterdam of verder. Ook de verbinding met Antwerpen ligt binnen bereik.

Kortom: Etten-Leur is een complete woonplaats waar je comfortabel kunt wonen, werken en ontspannen. Perfect voor wie in een groene omgeving wil wonen met alle voorzieningen dichtbij.

VERKOOPVOORWAARDEN
• Asbestclausule: Voor woningen gebouwd voor 1 juli 1993 bestaat de kans op asbest in materialen zoals het dak of de vloerbedekking. De verkoper kan niet bevestigen of er asbest aanwezig is; na de verkoop ben jij als koper verantwoordelijk voor eventuele asbestsanering. Dit wordt in de koopakte vastgelegd.
• Ouderdomsclausule: Deze woning is 54 jaar oud. Hierdoor kan de bouwkwaliteit lager zijn dan bij nieuwere woningen. Wij hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren, die beschikbaar is voor inzage. Je bent vrij om zelf een aanvullende keuring te laten uitvoeren.
• Meetinstructie NEN2580: Deze instructie geeft een indicatie van de gebruiksoppervlakte. Er kunnen verschillen zijn door interpretatie of meetbeperkingen.
• Rechtsgeldige koopovereenkomst: Een overeenkomst tussen jou en de verkoper is pas rechtsgeldig na ondertekening.
• Waarborgsom of bankgarantie: Bij een VBO-modelkoopovereenkomst wordt een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom gevraagd, te voldoen een week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden, of een week na ondertekening van de koopakte als er geen ontbindende voorwaarden zijn opgenomen.
• Verkoopdocumentatie: Deze informatie is met grote zorgvuldigheid samengesteld. We zijn echter sterk afhankelijk van informatie die door derden is verstrekt en kunnen daarom niet instaan voor de volledige juistheid van de gegevens. De verkoper en wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden. Deze documentatie dient als algemene gids voor kopers en is geen vervanging voor professioneel advies of een grondige inspectie van de woning.